ตลาดบ้านพักตากอากาศภูเก็ตฟื้น

ตลาดรีสอร์ทวิลล่าหรูภูเก็ตเริ่มฟื้นตัวชัด รายการเสนอซื้อ-ขายคึกคัก หลังชะลอตัวตามวิกฤตเศรษฐกิจการเงินโลกเมื่องสองปีก่อน นายเดวิด ซีมิสเตอร์ ประธานบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงตลาดบ้านพักตากอากาศในภูเก็ต ว่า ธุรกรรมการซื้อขายกลับมาคึกคักขึ้นอีกครั้ง ผลวิจัยซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า ในช่วงไตรมาส 1/2554 มีจำนวนธุรกรรมและการแสดงความสนใจซื้อจากลูกค้าเพิ่มสูงขึ้นกว่าในปี 2553 ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งบอกถึงการฟื้นตัวของตลาดบ้านพักตากอากาศในภูเก็ต “ภูเก็ตยังคงเป็นสถานที่ที่เป็นจุดหมายสูงสุด สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านพักหลังที่สองในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยตลาดบ้านพักตากอากาศได้รับการจัดอันดับสูงสุดในด้านความหลากหลายของโครงการระดับไฮเอนด์ และในด้านราคา ตลาดบ้านพักตากอากาศในประเทศเพื่อนบ้านต่างๆยังไม่เป็นที่นิยมจากชาวต่างชาติมากเท่าภูเก็ต แม้ตลาดในเวียตนามจะมีการเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก แต่โครงการดังกล่าวได้รับความสนใจจากผู้ซื้อภายในประเทศเท่านั้น ส่วนบาหลีซึ่งเป็นคู่แข่งหลักของภูเก็ต ก็ไม่ได้มีปริมาณนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักท่องเที่ยวที่มีรายได้สูง หรือลูกค้าที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์มากเทียบเท่าภูเก็ต” นายซีมิสเตอร์ กล่าวในการสัมมนาที่ภูเก็ตเมื่อเร็วๆ นี้ เขายังระบุด้วยว่าตั้งแต่ปี 2551 จนถึงไตรมาส 3 /2553 พบว่า ในช่วงเวลาดังกล่าว ตลาดมีการชะลอตัวซึ่งมีสาเหตุมาจากวิกฤติการเงินโลกแม้ว่าราคาขายในภูเก็ตยังคงไม่เปลี่ยนแปลง และมีการขายทิ้งบ้านพักตากอากาศเพียงเล็กน้อย แต่อย่างไรก็ตาม จะเห็นได้ชัดว่าลูกค้าหันไปให้ความสนใจซื้อรีเซลล์ในโครงการที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ มากกว่าการจองซื้อจากโครงการที่การก่อสร้างยังไม่เริ่มต้นหรือยังไม่แล้วเสร็จ ส่วนตลาดรีเซลล์บ้านพักตากอากาศ ที่อยู่ภายใต้การบริหารของแบรนด์โรงแรมที่มีชื่อเสียง และมีการบริหารจัดการที่ดีนั้นเป็นกลุ่มที่การซื้อขายมากที่สุด โดยโครงการที่เป็นที่ต้องการมากที่สุด คือ โครงการอันดารา ในฐานะที่เป็นโครงการที่อยู่ภายใต้การบริหารของแบรนด์โรงแรมที่ประสบความสำเร็จในด้านยอดขายมากที่สุดในภูเก็ต อันดารา ได้นำเสนอทั้งในด้านคุณภาพและความหรูหรา พร้อมทั้งใส่ใจในรายละเอียดและมีมาตรฐานอย่างไร้ที่ติ ซึ่งสิ่งเหล่านี้สามารถตอบโจทย์ของลูกค้าได้เป็นอย่างดี โครงการที่การก่อสร้างแล้วเสร็จมียอดขายดีกว่าโครงการที่ยังไม่เริ่มการก่อสร้างหรือยังไม่แล้วเสร็จ จุดเปลี่ยนตลาดเริ่มจากครึ่งหลังปี53 จากรายงานการสำรวจตลาดในภูเก็ตฉบับล่าสุด ของซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2553 นับเป็นช่วงจุดเปลี่ยนสำหรับตลาดบ้านพักตากอากาศ ซึ่งเริ่มมีธุรกรรมการซื้อขายในตลาดระดับลักชัวรี่เพิ่มขึ้น จากช่วงเวลาดังกล่าวซึ่งเป็นฤดูการท่องเที่ยวได้ช่วยผลักดันให้เกิดความสนใจอย่างต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาสแรกของปี 2554 ที่มีธุรกรรมการซื้อขายบ้านพักตากอากาศเกิดขึ้นมากกว่า 20 รายการ ซึ่งเป็นตัวชี้ให้เห็นถึงความมั่นใจที่เพิ่มมากขึ้นของผู้ซื้อ ทว่ายังไม่อยู่ในระดับที่น่าพึงพอในสำหรับผู้ประกอบการ ในขณะที่ตลาดแสดงในเห็นถึงสัญญาณการฟี้นตัว แต่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องตระหนักถึงจำนวนของผู้ซื้อที่ลดน้อยลงกว่าแต่ก่อน อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อได้เปลี่ยนไป และคุณสมบัติของโครงการที่จะประสบความสำเร็จด้านยอดขายนั้นมีความชัดเจนมากกว่าเดิม นางเอลีดห์ คัลลัม นักเศรษฐศาสตร์อาวุโส ของซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย กล่าวว่า “โครงการต่าง ๆ ที่วางแผนไว้ก่อนปี 2551 ซึ่งเลื่อนออกไปชั่วคราวนั้น อาจจะไม่จำเป็นว่าจะประสบความสำเร็จในตลาดปัจจุบันได้ เนื่องจากในปัจจุบัน การประสบความสำเร็จนั้นไม่ใช่เพียงการริเริ่มโครงการก่อน การเพิ่มจำนวนห้องนอน การมีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ขึ้น หรือการเลียนแบบโครงการต่าง ๆ ที่เคยประสบความสำเร็จในอดีต ในยุคนี้ หากต้องการเป็นที่สนใจของลูกค้า ผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญอย่างมากกับการออกแบบและโครงการเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ” การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้ซื้อประการหนึ่ง ก็คือ ระดับการพิจารณาเพื่อประเมินคุณภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการบริหารอาคารที่กำลังดำเนินอยู่ ผู้ซื้อในตลาดทุกระดับกำลังมองหาแผนการบริหารจัดการอาคารที่มีคุณภาพดี เพื่อให้มั่นใจได้ว่าทรัพย์สินจะได้รับการดูแลเป็นอย่างดีในระหว่างที่ไม่ได้เข้าพักอาศัย โครงการ อมันปุรีเป็นหนึ่งในโครงการต้นแบบ และเป็นโครงการที่มีแผนการบริหารจัดการบ้านพักตากอากาศและโรงแรมที่ได้รับการยอมรับมากที่สุดแห่งหนึ่ง ตามมาด้วย โครงการลากูน่า โครงการตรีสรา และโครงการอันดารา หากไม่นับรวมโครงการที่มีการบริหารจัดการโดยเครือโรงแรม ซีบี ริชาร์ด เอลลิสนับได้ว่าเป็นเจ้าตลาดในการบริหารจัดการบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ในภูเก็ต และจากประสบการณ์ที่ผ่านมาของ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า ผู้ซื้อเริ่มไม่นิยมให้ผู้ประกอบการเป็นผู้วางแผนการบริหารจัดการเอง แต่ปัจจุบันมักจะพิจารณาเครือโรงแรม หรือบริษัทมืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญในระดับสากล เป็นผู้บริหารบ้านพักตากอากาศและทรัพย์สินที่ลงทุนไป โครงการที่ไม่มีการจัดการดูแลที่ดีมีความเสี่ยงที่จะทำให้โครงการมีมูลค่าลดลงในอนาคต ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เห็นว่า การจัดการที่ดีนั้นเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่มูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว ลูกค้าซื้ออยู่จริงเพิ่มขึ้น จากรายงานการศึกษาของแผนกวิจัย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า ในปัจจุบัน ธุรกรรมการซื้อขายที่เกิดขึ้นโดยส่วนใหญ่มาจากลูกค้าที่ต้องการซื้อเพื่อเข้าพักอาศัยเองมากกว่ามาจากนักลงทุนที่ซื้อเพื่อหวังผลตอบแทนระยะยาวและผลตอบแทนในรูปของค่าเช่า นางสาวประกายเพชร มีชูสาร ผู้อำนวยการฝ่ายซื้อขายบ้านพักตากอากาศ ของ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประจำสาขาภูเก็ต กล่าวว่า “เราพบว่ามีความต้องการซื้อและยอดขายเพิ่มขึ้นมากจากกลุ่มบุคคลระดับมหาเศรษฐี โดยเฉพาะจากรัสเซียและอินเดีย” กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้เป็นนักธุรกิจและเจ้าของกิจการที่ประสบความสำเร็จ มีอิสระในด้านการเงิน และมักจะมองหาพูลวิลล่าขนาด 4 – 5 ห้อนนอนที่มีการตกแต่งด้วยวัสดุคุณภาพสูง รวมไปถึงตั้งอยู่ในทำเลที่สามารถมองเห็นวิวทะเลได้ชัดเจน ทั้งนี้ กลุ่มผู้ซื้อดังกล่าวต้องการสัมผัสกับการใช้ชีวิตในแบบทรอปิคอล โดยปราศจากข้อจำกัดที่จะต้องขายคืนแล้วเช่ากลับ (leaseback) หรือนำบ้านพักมาปล่อยเช่า “ปัจจุบันมีโครงการที่ด้รับความนิยมประมาณ 2 – 3 โครงการที่อยู่ในระดับราคา 5 ล้านเหรียญดอลล่าร์สหรัฐขึ้นไปและมีคุณสมบัติที่ตรงกับความต้องการของผู้ซื้ออย่างแท้จริง ความสำเร็จของโครงการเหล่านี้ขึ้นอยู่การเลือกของผู้ซื้อแต่ละราย” คุณประกายเพชรกล่าว ขณะเดียวกัน ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ยังพบอีกว่า ความต้องการบ้านพักตากอากาศที่มีราคาประมาณ 5 – 10 ล้านบาทมีเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน แม้ว่าจะยังมีปัญหาวิกฤตการเงินโลกในปัจจุบัน ผู้ซื้อยังคงต้องการเป็นเจ้าของบ้านพักตากอากาศและสัมผัสไลฟ์สไตล์แบบภูเก็ต แต่เนื่องด้วยเงินทุนที่น้อยลงกว่าแต่ก่อน ประกอบกับต้นทุนในการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ซื้อในตลาดดังกล่าวไม่ได้คาดหวังวิวทะเล แต่หันไปให้ความสำคัญกับวิลล่าที่ตนมีกำลังซื้อได้และมีความคุ้มค่า ความต้องการในตลาดส่วนนี้พบมากในกลุ่มชาวยุโรป ซึ่งนิยมโครงการที่แล้วเสร็จ ทำเลที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในทุกระดับของตลาด คือ บริเวณชายฝั่งด้านตะวันตกของเกาะ แม้ว่าผู้ซื้อบางคนเลือกที่จะย้ายขึ้นไปอยู่เหนือชายฝั่งตะวันตกบริเวณจังหวัดพังงา เพื่อเป็นเจ้าของบ้านพักตากอากาศติดชายหาด มากกกว่าซื้อบริเวณที่อยู่ด้านในของเกาะหรือชายฝั่งด้านตะวันออก ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นตัวแทนในการซื้อขายแต่เพียงผู้เดียวให้กับโครงการ เล เรสซิเดนเซส (Les Résidences) ที่เขาหลัก นางสาวประกายเพชรกล่าวเพิ่มเติมว่า “เราพบว่าลูกค้าของเราหลายรายพิจารณา เล เรสซิเดนเซส เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการซื้อบ้านพักตากอากาศในภูเก็ต ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ต้นทุนในการก่อสร้างที่เพิ่มมากขึ้น รวมทั้งข้อกำหนดเรื่องผังเมืองที่มีความเข้มงวด ตลอดจนการมีแปลงที่ดินติดชายหาดชั้นดีจำนวนจำกัดนั้น หมายถึง การขาดแคลนโครงการใหม่ ๆ บนชายฝั่งตะวันตก โครงการ เล เรสซิเดนเซส ตั้งอยู่ติดริมชายหาด ประกอบด้วยวิลล่า 20 หลัง พร้อมทัศนียภาพที่สวยงาม และสามารถเดินตรงสู่ชายหาดส่วนตัวของเจ้าของโครงการได้อีกด้วย ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อบ้านพักตากอากาศของลูกค้าชาวต่างชาติ” โดยรวมแล้ว สัญญาณต่าง ๆ บ่งชี้ไปในทิศทางที่ดีและตลาดกำลังอยู่ระหว่างการฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านพักตากอากาศภูเก็ตได้เริ่มเข้าสู่ยุคใหม่แล้ว นางเอลีดห์ กล่าวเสริมว่า “เรากังวลว่า ผู้ประกอบการต่าง ๆ จะยังไม่สังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาด สังเกตเห็นแต่สัญญาณที่บ่งบอกถึงการฟื้นตัว แต่กลับไม่สามารถมุ่งไปยังตลาดที่ถูกต้อง เรามีความเชื่อมั่นในตลาด และเห็นว่า นับจากนี้ไปตลาดภูเก็ตขยายกำลังไปในวงกว้างและเติบโตมากขึ้น”